Doctrina jurídica (Art. 1.504 CC)

Libro-leyes“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.

 Por lo tanto, y de conformidad a la interpretación lata del Art. 1.504 CC, realizada por el alto Tribunal, los únicos medios de notificación fehacientes, a efectos de impedir el pago extemporáneo del comprador, y comunicar la resolución del contrato de compraventa por falta de pago, son de manera exclusiva y excluyente los siguientes medios:

           1.   Acta notarial notificando al comprador la resolución.

           2.  Acto de conciliación judicial y/o reclamación judicial, instado por el vendedor.

Sentencia del Tribunal Supremo,  Sección 991,  Nº de Recurso 2228/2006, Resolución 315/2011, de fecha 04 de julio de 2011, siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr.  don Juan Antonio Xiol Rios.

 FUNDAMENTO DE DERECHO

 TERCERO.- Resolución de la compraventa de inmuebles: Art. 1504 CC.

 A) Esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005 ) que la especialidad que establece el artículo 1504 CC , con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC ) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resoluciónen supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997, RC n.º 2441/1993 )-, es solo para el caso de resoluciónpor falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010, RC n.º 1362/2006 , de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001 , de 27 de septiembre de 2007, RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002, RC n.º 648/1997 ) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC n.º 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolucióninstada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo (STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998 ). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.

 En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento, partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC, que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación (SSTS de 31 de enero de 2008, RC n.º 1208/2001; de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001 ; y de 8 de mayo de 2008, RC n.º 1902/2001, entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado ( SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992 ).

También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (STS de 10 de junio de 1996).

Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005 ), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC y STS de 26 de febrero de 2004 ).

 En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias provinciales (SAP Guadalajara, Sección 1ª, de 13 de febrero de 2007, n. º rec. 28/2007 con relación al burofax, «en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido»), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las expresamente previstas en la Ley (SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n. º rec. 375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996 ).

 Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades (artículos 1280.1º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial.

 El efecto retroactivo de la resolucióncontractual supone que esta tiene lugar, no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o prestaciones que hubiera recibido (SSTS de 30 de diciembre de 2003, RC n.º 447/1998 , de 6 de mayo de 1988 y de 17 de junio de 1986). Esto es así porque la consecuencia principal de la resoluciónes destruir los efectos producidos, como se halla establecido en el artículo 1295 CC para el caso de rescisión, -precepto al que expresamente se remite el 1124 CC que, como se ha dicho, a salvo de las especialidades antes indicadas, ha de entenderse aplicable a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles-, y también en el 1123 CC y en el 1303 CC para el caso de nulidad ( STS de 17 de junio de 1986 ). La pérdida del precio entregado es entendida por la doctrina científica y por la jurisprudencia como una sanción o cláusula penal, que como tal debe figurar en el contrato y que, existiendo, puede ser moderada por el juez, de acuerdo con el art. 1154 CC (STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998).

 B)En el presente caso, el motivo debe ser acogido y debe prosperar la pretensión resolutoria deducida por el hoy recurrente, por más que no se compartan sus argumentos en relación con la validez de los requerimientos previos a la demanda, especialmente, el que se materializó en el envío de burofax a la parte compradora.

 Las razones dadas por la AP para rechazar la validez de los requerimientos no se apartan de la doctrina expuesta. La sentencia recurrida se funda en la no-inclusión del burofax entre las formas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado que contempla de forma taxativa el artículo 1504 CC.

 A esto añade que la decisión del vendedor de resolver el contrato no fue comunicada al interesado, sino a un intermediario. Esto es un dato de hecho, no revisable en casación, del que la sentencia recurrida, confirmando su argumentación, extrae la consecuencia de que no es posible asegurar que el comprador fuera efectivamente receptor de la referida voluntad resolutoria.

 Así pues, ninguno de los requerimientos previos a la demanda pueda reputarse válido y eficaz en orden a impedir el pago extemporáneo del comprador. Sin embargo, el motivo de casación debe ser estimado, pues la Sala considera que, en tanto no se haya producido el pago del precio, debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resoluciónpor incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC, por lo que procede fijar la jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se ha desechado esta posibilidad.

 Constituye un hecho probado que el comprador fue el único incumplidor. De los términos del contrato no es posible extraer la consecuencia que defiende la parte recurrente, sobre que la cancelación debiera ser anterior. La cancelación de las cargas de la cosa en unidad del acto con el otorgamiento de la escritura de compraventa constituye práctica habitual. Nada justifica, vigente el contrato a la luz de la ineficacia de los requerimientos previos, que el comprador mantuviera su negativa al pago y la mantuviese hasta su emplazamiento. En esta tesitura de impago injustificado, contrario al fin económico-jurídico del contrato y a las legítimas aspiraciones del vendedor, resulta procedente la resolución ejercitada por el vendedor, pues no admitir el ejercicio de esta acción supondría dejar el negocio a expensas de que el comprador siga amparándose en un incumplimiento de la contraparte que no tiene reflejo en los hechos probados. (1)

(1) STS 04 Julio de 2011 (Art. 1.504 Código Civil)

 

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